PDA

توجه ! این یک نسخه آرشیو شده میباشد و در این حالت شما عکسی را مشاهده نمیکنید برای مشاهده کامل متن و عکسها بر روی لینک مقابل کلیک کنید : سرمایه گذاری در بازار مسکن



Meta
10-08-2012, 10:50 AM
مسکن جز یکی از کالا های بادوام میباشد که در ایران بعنوان کالای سرمایه ای روی آن میتوان حساب کرد در حالیکه در کشورهای پیشرفته بدلیل سرمایه گذاری دولت در امر مسکن استیجاری کسی به عنوان کالایی جهت سرمایه گذاری به آن توجه نمیکند

Meta
10-08-2012, 11:07 AM
اگر دوستان کمک کنند میخواهیم رابطه مسکن را با اقتصاد ایران موشکافی کنیم

Meta
10-08-2012, 03:01 PM
سوال اول که برای همه پیش میاد اینه که اگر شما خانه ای با متراژ160 و قیمت متری 2 میلیون خریده باشید قیمت تمام شده 320 میلیون میشود
حالا اگر 80میلیون ان را رهن دهید شما 240 م سرمایه گذاری کردید
که با 240 میلیون بعد از 5 سال میتوانید از بانک کشاورزی 160 در صد سود که جمعا در پایان 5 سال624 میلیون پول دارید
اما مسکن با فرض 20 میلیون در آمد اجاره برای 4 سال باقیمانده شما باید منزلتان متری 3800 قیمت بخورد تا بازگشت سرمایه داشته باشید

شکیرا
10-08-2012, 03:16 PM
سوال اول که برای همه پیش میاد اینه که اگر شما خانه ای با متراژ160 و قیمت متری 2 میلیون خریده باشید قیمت تمام شده 320 میلیون میشود
حالا اگر 80میلیون ان را رهن دهید شما 240 م سرمایه گذاری کردید
که با 240 میلیون بعد از 5 سال میتوانید از بانک کشاورزی 160 در صد سود که جمعا در پایان 5 سال624 میلیون پول دارید
اما مسکن با فرض 20 میلیون در آمد اجاره برای 4 سال باقیمانده شما باید منزلتان متری 3800 قیمت بخورد تا بازگشت سرمایه داشته باشید

بانک کشاورزی 5 ساله 160% ؟ یعنی سالی 32% سود میده ؟

javadaria61
10-08-2012, 03:25 PM
http://bankesabz.blogfa.com/post-25.aspx



بانک کشاورزی 5 ساله 160% ؟ یعنی سالی 32% سود میده ؟

Meta
10-13-2012, 01:15 PM
دلار گرون شده آیا مسکن هم به آن اندازه رشد میکند؟

top
10-13-2012, 11:01 PM
شكي نيست كه با افزايش قيمت تمام شده ، مسكن هم محكوم به رشد قيمت هست ولي با وجود بازارهاي جذابتر مثل طلا و ارز به نظر ميرسه بازدهي مسكن چندان قابل توجه نباشه ضمن اينكه نقدشوندگي نه چندان مناسب مسكن هم براي غير حرفه اي هاي مسكن چندان قابل تحمل نيست . رشد سريع اواخر سال گذشته و اوايل امسال قيمت مسكن هم شيب رشد قيمت را تا حدي ملايم كرد . فعلا كه ركود توي بازار مسكن حاكمه ولي به نظرم قيمت مسكن حداقل با سرعت رشد تورم حركت خواهد كرد .

محسن
10-14-2012, 01:11 AM
سلام دوستان مسکن باز
من نمی دونم از اساتید و بزرگان بازار سرمایه کسی هست که به نسبت کل سرمایه ای که داره، بخش بیشتری رو در بازارهای مالی (دلار - سکه - اوراق) سرمایه گذاری کرده باشه و مسکن (خونه اش - مغازه - زمین و .. ) بخش کمتری از این سرمایه گذاری باشه؟
چون من به شخصه بخوام نسبت بگیرم شاید 90 به 10 هم نشه مسکن به سایر و اصلا تا حالا به چیزی غیر از این حدود نسبت فکر هم نکرده ام

یه چیز دیگه هم بگم ؛ یه مقایسه کردم رشد ملک و طلا رو و به نتیجه جالبی رسیدم
از سال 73 (که ملاک آمارگیری من بود) یک ملک اداری در خ وزراء (تازه سایر مناطق با رشد های نجومی تر نظیر پونک و .. ) به نسبت طلا کمتر رشد نکرده که بیشتر هم کرده

گل آقا
10-18-2012, 01:47 PM
بنام خدا
بنظر سرمایه داران مسکن را به عنوان ایستگاه آخر انتخاب کنند
رشد 100درصدی مصالح (نه فقط سیمان یا فولاد بلکه هر آنچه که در ساخت مسکن استفاده میشود) و توقع سود لااقل 50 درصدی سازنده گان افزایش جهشی قیمت مسکن را از پایان نوسانات طلا و دلار تا اواخر تابستان 92 را حتمی میکند
شک نکنید که الان بهترین زمان برای خرید مسکن جهت سکونت است .

ahbourse
10-18-2012, 02:17 PM
با سلام خدمت گل آقای عزیز
من مستاجرم. با پولی که دارم حدود 100 م هم نمی توانم آپارتمان بخرم.به نظر شما الان چه کاری می توان کرد؟
مسکن هم نیاز اولیه واصلی هر خانواده ای است وهم وزن سنگینی در سبد خانوار دارد. من که کارمند هستم و با توجه به تخصص و سمتم حقوق نسبتا بالایی دارم نمی توانم عقب ماندگی ناشی از سرعت بالای رشد مسکن را جبران کنم و هر سال بیشتر عقب می مانم.
به نظر من رشد مسکن کند تر از سایر بخشها هست . اول اینکه فعلا ریسک سیاسی بالاست پس جامعه به دنبال کالای با نقد شوند گی بالاست و دوم اینکه مسکن کالای گرانی است یعنی نقدینگی بالایی برای خریدش نیاز است.
لطفا راهنمایی کنید. ممنون

گل آقا
10-18-2012, 03:23 PM
با سلام خدمت گل آقای عزیز
من مستاجرم. با پولی که دارم حدود 100 م هم نمی توانم آپارتمان بخرم.به نظر شما الان چه کاری می توان کرد؟
مسکن هم نیاز اولیه واصلی هر خانواده ای است وهم وزن سنگینی در سبد خانوار دارد. من که کارمند هستم و با توجه به تخصص و سمتم حقوق نسبتا بالایی دارم نمی توانم عقب ماندگی ناشی از سرعت بالای رشد مسکن را جبران کنم و هر سال بیشتر عقب می مانم.
به نظر من رشد مسکن کند تر از سایر بخشها هست . اول اینکه فعلا ریسک سیاسی بالاست پس جامعه به دنبال کالای با نقد شوند گی بالاست و دوم اینکه مسکن کالای گرانی است یعنی نقدینگی بالایی برای خریدش نیاز است.
لطفا راهنمایی کنید. ممنون

من متوجه نشدم . درآمد بالایی دارید یا ندارید ؟
مسکن نیازی روز شماست پس ولو اینکه بتونید در کرج یا نواحی جنوبی شهر منزلی بخرید باید این مهم را انجام دهید
خوب حالا بزارید براتون سرمایه گذاری کنیم :
100 م سرمایه
60 عدد سکه تمام بخریم به امید اینکه بتونیم هر یک را 2 م بفروشیم یعنی 30 درصد سود
سهام چطوره ؟

ومعادن یا شاراک یا غدیر خوبه ؟
250هزار تا ومعادن 400 یا 120هزارتا شاراک 800یا 250 هزارتا غدیر400و...
خوب ومعادن خریدیم شد 520 شاید هم 450 پس بین 70تا 15 درصد سود
شاراک خریدی ؟ خوب فکر کن میشه 1200 یعنی 50درصد سود
و..
پس با پذیرش ریسک بورس میتونی بین 20تا 50 درصد سود کنی خوب شاید هم سودی نکنی و حتی ضرر به هرحال وضعیت جنگی داریم یعنی یک تیه کاغذ بی ارزش
خوب بریم دلار بخریم 3800 خوب شاید بشه 4200یا شاید به قول گل آقا 7620 یعنی 100درصد سود
خوب اگر آشتی کنان شد یا رئیس جمهور بعدی همه چیز درست کرد و یا...

ببینید بنظرم دلار پر سودترین و کم ریسک ترین نوع سرمایه گذاری محسوب میشه مگر اینکه سیاستهای 34 ساله نظام بخواهد تغییر کنه که خیلی خیلی بعیده .

ahbourse
10-18-2012, 03:49 PM
با سلام
ممنون از راهنمایی شما
بورس که تجربه بدی ازش دارم.وجود حقوقی هایی که قیمت سازی میکنن،تاثیر پذیری زیاد از جو روانی،ریسک سیاسی بالا،مخفی کردن سود در صورتهای مالی و ....خلاصه از بورس نا امیدم چون برایند تمام معاملاتم تو یکسال گذشته 25م ضرر بوده البته یه 20 میلیونی اعتبار داشتم که دیروزغبهشر خریدم.
فعلا 50 تا سکه خریدم چون دلار امنیتی شده و خریدش سخت.
البته احتمالا اونم قیمتش میریزه دیگه چون من خریدم!!

گل آقا
10-21-2012, 11:25 PM
رکود اخیر در بازار مسکن دلایلی متعددی دارد. علاوه بر رکود فصلی که معمولا در پاییز دامن گیر این بازار می شود، نوسانات اخیر در بازار ارز هم بر رکود بازار مسکن افزوده است.علاوه بر این دخالت دولت در قیمت گذاری انبوه سازان، سرمایه های این گروه را به بازار های هیجانی از جمله ارز سوق داده است. اما این روزها دلیلی دیگری هم از سوی املاک مسکن برای گرانی آتی آن به گوش می رسد.


روزنامه دنیای اقتصاد در شماره امروز خود گزارش داد؛ به گفته سرمایه گذاران بازار مسکن، قیمت املاک کلنگی نسبت به املاک نوساز اختلاف کمی دارد و این اختلاف قیمت سود سرمایه گذاران را کاهش داده است. بنابراین پیش*بینی می*شود در آینده نزدیک سرمایه گذاران مسکن برای جبران سود خود به افزایش قیمت املاک مسکن تازه ساخت مبادرت ورزند.


دلایل رکود
همه ساله با گذشت فصل تابستان که به نوعی فصل نقل انتقال در حوزه مسکن است این بازار دچار رکود می شود. اما امسال دلایل دیگری هم بر بار این رکود افزوده است.


کارشناسان معتقد هستند که کاهش ارزش ریال در برابر نرخ ارز، قدرت خرید خریداران مسکن کاهش داده است. از طرفی تاثیر روانی بازار ارز موجب شده است تا صاحبان مسکن قیمت املاک خود را افزایش دهند یا دست کم برای فروش در کوتاه مدت تردید کنند.


ریيس اتحاديه مشاوران*املاك هفته گذشته اعلام كرده بود قيمت مسكن در نيمه*اول سال 91 بين 35 تا 45 درصد افزايش يافته است. این در حالی است که اغلب مشاوران املاک از رکود در بازار خرید و فروش مسکن خبر می دهند. با ایجاد رکود در حوزه خرید و فروش در بازار مسکن، بر تعداد مستاجران افزوده شده است.


مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است بازار اجاره بیش از بازار خرید و فروش دستخوش تحول بوده است. تمایل موجران به دریافت اجاره بیشتر در مقایسه با رهن کامل مهم*ترین شاخص تغییر در این بازار محسوب می*شود.


در شرایط رکود خریداران تلاش می کنند تا برای حفظ ارزش نقدینگی خود آن را در بازار دیگری سرمایه گذاری کنند. نزدیک ترین بازار در این روز ها بازار ارز است.


در همین حال به گزارش روزنامه دنیای اقتصاد سرمایه گذاران حوزه مسکن، ساختمانها را نیمه کاره رها کرده اند و به جای تکمیل آنها سرمایه خود را در بازار ارز سرمایه گذاری می کنند.


سید بهلول حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس در خصوص تحلیل وضعیت شش ماه اول بازار مسکن سال 91 گفت: رونق ولع انگیز و نوسان ایجاد شده در بازار طلا و ارز باعث افت اشتیاق سرمایه*گذاری در امر مسکن از سوی مردم و سرمایه*گذاران بخش خصوصی در شش ماه اول سال 91 شد.


علاوه بر این به عقیده کارشناسان افزایش تعرفه مصالح ساختمانی موجب افزایش قیمت مصالح ساختمانی می شود که تاثیر این سیاست در چند ماه بعد خود را نشان خواهد داد. این تاخیر به این دلیل است که عمده ساخت و ساز ها پس از فصل سرما آغاز می شود. بنابراین از نیمه دوم سال این تاثیر خود را نشان خواهد داد.


دکتر مهدی سلطان محمدی در گفتگو با فرارو معتقد است که افزایش قیمت مصالح ساختان تاثیر واقعی رشد نرخ ارز بر بازار مسکن است که هنوز خود را نشان نداده است و ممکن است که تا چند ماه به تاخیر بیافتد.


مسکن مهر
کارشناسان بر این اعتقادند که تلاش های دولت در زمینه ساخت و ساز و کنترل بازار مسکن تا کنون ناکارآمد بوده است و جوابگوی تقاضا در این بخش نیست.


خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: «مسکن مهر تنها پاسخگوی 30 درصد نیاز مصرفی مسکن است و ما همچنان به عرضه تعداد قابل توجهی مسکن نیاز داریم.»


علاوه بر این افزایش مصالح ساختمانی تاثیر خود را بر ساخت و ساز های دولت نیز گذاشته است. به گزارش دنیای اقتصاد، در حالی که هنوز بیش از 80 درصد واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پرند در دست ساخت است، تعدادی از انبوه سازان به دلیل ناتوانی در تامین برخی اقلام ساختمانی عملا فعالیت*های خود را به حالت تعطیل یا نیمه تعطیل درآورده*اند.


وزارت راه*وشهرسازي براي محافظت سري آخر ساخت*وسازهاي مسكن* مهر از تورم ناشي از افزايش قيمت ارز، مسووليت تامين مصالح*ساختماني در آن را برعهده گرفته است و با حذف واسطه*هاي فروش مصالح –كه در شرايط افزايش تقاضا در بازاري با وسعت مسكن*مهر، بودنشان فقط به متورم*شدن قيمت مصالح ساختماني منجر مي*شود- اقدام به تامين و عرضه مصالح پرمصرف با نرخ پايين*تر از بازار كرده است.


تصميم دولت به قبول مسووليت تامين مصالح با قيمت يارانه*اي براي انبوه*سازان سري آخر مسكن*مهر، هم*اكنون با خريد بيش از 1500 تن ميلگرد از درب كارخانه*هاي توليد فولاد و توزيع پاي كارگا*ه*هاي سازنده*ها حالت اجرايي به خود گرفته است.


از سوی دیگر معاون امور مسكن وزارت راه* و شهرسازي از يك ابلاغيه* دولتي به سازمان*هاي مسكن استاني خبر داده كه در آن، كليه استان*ها از تنظيم قرارداد جديد براي ساخت مسكن*مهر منع شده*اند.


به عقیده کارشناسان این ابلاغیه می تواند حاکی از این باشد که علاوه بر اشباع بازار مسکن در شهرستان ها، دولت توانایی پرداخت یارانه به دیگر واحد های مسکن مهر در شهرستان را ندارد.


کمال اطهاری کارشناس امور مسکن در گفتگو با فرارو معتقد است که اساسا مسکن شهرستانهای کوچک هیچگاه آن*چنان با مشکل روبه*رو نبوده است که به دخالت دولت نیاز باشد. بنابراین صرف هزینه در این مورد اتلاف منابع بوده است.


اطهاری گفت: «بهتر آن بود که دولت به جای دخالت مستقیم در امور مسکن شهرستانهای کوچک با ارائه تسهیلات کم بهره مشکل را مرتفع می کرد.


از طرفی با توجه به پرداخت بودجه های عمرانی که حدودا یک دهم مبلغ تعیین شده است می توان نتیجه گرفت که دولت از توانایی پرداخت این هزینه درمانده است.


این کارشناس امور مسکن در مورد آینده مسکن مهر پیش بینی کرد: «حدود 40 درصد باقی مانده هزینه این پروژه بر عهده دولت بعدی است. از آنجایی که پروژه های مسکن مهر عمدتا بدون هزینه های زیر بنایی صورت گرفته است هزینه سنگینی به عهده دولت بعد گذاشته شده است.»


اطهاری با اشاره به رکود عمومی در اقتصاد معتقد است که به دلیل نبود تقاضا، به نظر نمی رسد قیمت مسکن در آینده نزدیک دچار افزایش شود. اما با توجه به افزایش قیمت نهاده های بخش مسکن در نتیجه نوسانات بازار ارز، این افزایش قیمت در آینده نزدیک غیر قابل تردید است.

Rahim.x
10-24-2012, 08:38 AM
با سلام
ممنون از راهنمایی شما
بورس که تجربه بدی ازش دارم.وجود حقوقی هایی که قیمت سازی میکنن،تاثیر پذیری زیاد از جو روانی،ریسک سیاسی بالا،مخفی کردن سود در صورتهای مالی و ....خلاصه از بورس نا امیدم چون برایند تمام معاملاتم تو یکسال گذشته 25م ضرر بوده البته یه 20 میلیونی اعتبار داشتم که دیروزغبهشر خریدم.
فعلا 50 تا سکه خریدم چون دلار امنیتی شده و خریدش سخت.
البته احتمالا اونم قیمتش میریزه دیگه چون من خریدم!!

عجب شانسی داری شما تا سکه هم خریدی ارزون شد

top
11-17-2012, 07:42 PM
نميدونم دوستان تازگيها به خصوص تو اين دو سه هفته اخير سراغ خريد ملك رفتن يا نه. من چند وقتيه دنبال خريد چند تا آپارتمان هستم كه البته به جز يكيش براي خودم بقيه براي يكي از اقوامه. واقعا سرگردون شديم وقتي ديديم كه اصلا ملك ارزنده اي براي فروش گذاشته نشده ، يا نوساز بودند و قيمتها عجيب و غريب و يا عيب دار و بدون پاركينگ و طبقه بالا بدون آسانسور و ... ( به خصوص براي متراژهاي پايين ) . خلاصه بعد از مدتي براي اون بنده خدا يه 170 متري با امكانات و قيمت مناسب خريديم و تا حدودي خيالش راحت شد و دو هفته اي گذشت تا بريم دنبال سه واحد ديگه البته كوچكتر. واقعا بهت زده شدم وقتي به همون بنگاه ها سر زدم و ديدم فايلهاي بدي كه همه عيب دار و نامناسب كه دو هفته پيش به ما معرفي شده بود هم بالاتر از قيمتهاي پيشنهادي فروش رفته بود. مناطقي كه حتي نگاهشون نمي كرديم با ملكهاي بسيار مورددار و بد هم رو زمين نمونده بود و ما هنوز داريم ميگرديم.
وقتي خوندم برخي دوستان نوشته اند كه پولها قراره به سمت ملك بره و ملك ميكشه بالا خواستم بگم رشد 10 تا 25 درصدي ظرف يكي دو ماه اخير تو ملك استارت خورده و اگه اينطور بره جلو تا عيد قيمتهاي نجومي تري منتظرمونه. تجربه اين مدتم را گفتم كه بگم واقعا ملت عجيبي داريم تو ركود و نزول هر چيزي ، دست نگه ميدارن و ميگن بازم مياد پايين ولي وقتي استارت صعودش بخوره تو خريد ميشن سيل ويرانگر. واقعا نقدينگي شده بلاي جامعه كه از ماشين و ملك و لوازم و ... سراغ هرچي بره ديگه افسار گسيخته ميره و هيچي جلودارش نيست. جدا رشد دلبر و سكه در مقابل اجناس و وسايل و ... صفره ولي خب چيزيه كه جلوي چشمه و تو دهن مردم وگرنه فقط قيمت فعلي لپ تاپ را حساب كنيد كه با دلار چند داره به فروش ميره! البته داستان ممنوعيت واردات و ... هم هست كه خب جديده و نميشه اين رشد قيمت عجيب را كلا به حساب ممنوعيت وارداتش گذاشت.
ببخشيد اگه سرتون را درد آوردم.

Meta
11-24-2012, 07:03 PM
سوال اول که برای همه پیش میاد اینه که اگر شما خانه ای با متراژ160 و قیمت متری 2 میلیون خریده باشید قیمت تمام شده 320 میلیون میشود
حالا اگر 80میلیون ان را رهن دهید شما 240 م سرمایه گذاری کردید
که با 240 میلیون بعد از 5 سال میتوانید از بانک کشاورزی 160 در صد سود که جمعا در پایان 5 سال624 میلیون پول دارید
اما مسکن با فرض 20 میلیون در آمد اجاره برای 4 سال باقیمانده شما باید منزلتان متری 3800 قیمت بخورد تا بازگشت سرمایه داشته باشید
خوب راه ديگه رو هم برادرمون پيدا كرد رفت و منزل ٣٢٠ ميليوني رو خريد و هشتاد ميليون هم رهنش داد بنابراين ٢٤٠ ميليون سرمايه گزاري كرد
بعد رفت و از بانك اقتصاد نوين با سند خانه ٢٠٠ ميليون وام گرفت با سود ٣٠ درصد
و سكه خريد در قيمت ١١٠٠ و نود ميليون هم خودرو خريد
بايد ديد عاقبتش چه ميشود
به نظر من سكه ها رو ميتونه تا ارديبهشت ٣ تومن بفروشه و ماشين ٩٠ تومني رو كه همين الان ١١٠ ازش ميخرن رو ١٥٠ تا ارديبهشت ميفروشه

Meta
11-25-2012, 02:40 PM
در مورد مسکن یکی دو تا نکته اشاره کنم و یه مثال خیلی ساده هم بزنم
قدیم ها باتری ساز ها برای اینکه سالم بودن دینام خودرو رو تست کنند در حین روشن بودن موتور سر باتری را جدا می کردند، اگر ماشین روشن میماند یعنی دینام سالم است و اگر ماشین خاموش میشد یعنی دینام معیوب و خراب
ولی در خودرو های یک دهه اخیر اکیدا توصیه شده است که هرگز برای تست دینام اینکار انجام نشود،چون سیستم برق خودرو تغییر کرده و میتواند لطمات جبران ناپذیری به این قسمت بزند
در اقتصاد نیز به همین گونه است
هرگز نبایستی با دیدگاه سنتی و نگاه قدیمی و صرفا اینکه چون از گذشته تا حال این چنین بوده پس طبق تجربه باید در آینده هم این چنین شود. ( به امضاء جدید من توجه کنید)
متغیر های اقتصادی نه تنها در ایران و بلکه در کل جهان تغییر یافته اند
کم کم باید پذیرفت که بخصوص در ایران و همچنین سایر کشور هایی که دچار تورم و بحران اقتصادی هستند،مسکن از حالت کالای سرمایه گذاری خارج و به کالای مصرفی تبدیل گشته است(مثل یونان ایتالیا اسپانیا، یک کاریکاتور دیده بودم که یونان یکی از بنا های تاریخی خود را for sale زده بود)
تورم ناگهانی و افسار گسیخته بخصوص در مورد مسکن رکود می آورد که حاصل تضعیف پول ملی یک کشور و اعمال سیاست های انبساطی و چاپ پول و گسترش نقدینگی میباشد که اگر اعمال این سیاست انبساطی بطور کوتاه مدت محرک تولید و رشد باشد ایرادی بهش وارد نیست و جوامعی که از این سیاست بهره می گیرند صرفا به پشتوانه و دید میان مدت که بهره مضاعف از این استراتزی بگیرند دست به این عمل میزنند ، ولی مشروط به اینکه این توسعه نقدینگی برای ورود به این شاخه ها باشد نه اینکه در کشوری مثل ایران که صرفا بجهت خروج از بحران فعلی و روزانه و اینکه امروز را خدا کریم است و بصورت قرص مسکن باشد سبب این خواهد شد که تمام انتر هایی که برای اضافه کردن پول های بدون پشتوانه میزنند سرازیر به بازار طلا و ارز گردد و وارد متکا های مردم شود، چرا که بازیگران این بازار طیف وسیعی از آحاد جامعه میتواند باشد و این بازار شاخص تورم، ترس،عدم امنیت،بی ثباتی اقتصادی، جنگ و هرگونه عدم آرامش میباشد( تمام مواردی که ایران از دیرباز بواسطه .... و همچنین جهش رو به عقب فرهنگی خود مردم داشته است و حل شدنی هم نیست و آنکس که 34 سال پیش این مساله را فهمید،بلافاصله کشور را ترک کرد و هر کس که فکر میکند روزنه وجود دارد سخت در اشتباه است و این را زمان ثابت کرده و خواهد کرد و اصلا ربطی به نوع حکومت نیز ندارد
مهم این نیست که ما چه بودیم و چه داشتیم، مهم اینست که الان چه هستیم و چه داریم
معدود دوستانی که آینده خوبی برای مسکن میبینند و اعتقاد دارند که این عقب ماندگی از سایر بازار ها را جبران خواهد کرد،آیا از خود پرسیده اند که چقدر از این سهم تورم به درآمد های مردم و آن خریدار نگون بخت مسکن افزوده میشود و اگر رقم واقعی حتی همین امروز هم بر درآمد ها افزوده شود و بر فرض اینکه تورم هم ثابت یا خیلی ناچیز باشد، ایا چند سال زمان میبرد تا قدرت خرید پیدا کند؟؟؟
آیا مسکن فقط، نیاز اغنیا و درصد کمی از مردم است که پول رشد ناشی از سایر بازار ها را بیاورند و قدرت خرید داشته باشند؟
ایا کارمندی که کل پس اندازش مثلا پنج عدد سکه است ایا با رشد حتی پانصد درصدی طلا میتواند صاحب خانه شود، کما اینکه همین مسکن یک گپ بزرگ با این بازار ایجاد کرده است و مرتبا هم با اینکه این گپ در حال بزرگتر شدن است و هر چقدر هم این گپ از حباب قیمت زمین بکاهد ولی قسمت مصالح و دستمزد ناچارا بصورت دلاری در حال رشد است
الان مشکل اینست که خریداران واقعا و واقعا پول ندارند و از ترس افزایش قیمت با قرض و قوله و سلام و صلوات و استفاده از انواع تسهیلات و با زور و بلا تمام تلاششان را میکنند که صاحب خانه بشوند و آن دسته که هوشیار ترند همین نقدینگی فعلیشان را تبدیل کرده اند و منتظر تشدید رکود و بزرگتر شدن این گپ عقب ماندگی قیمت مسکن نسبت به طلا و ارز به ماکزیمم خود هستند بصورتی که پول مصالح و حداقل ارزش زمین را بپردازند.
مسائل فوق ربطی به مصالحه و توافق و... ندارد، چون فونداسیون و زیرساخت خراب است و تحریم و اوضاع س ی ا س ی فقط تشدیدش کرده است و بهش سرعت بخشیده و حکم کاتالیزور دارد و هر اتفاقی بیفتد موقت و صرفا فرصت تبدیل نوع سرمایه گذاری است و تحت هر شرایطی به ارزنده بودن طلا و ارز ختم خواهد شد، چون معادله قیمت مسکن یک معادله نابرابر و نا عادلانه آنهم بدلیل ارزان بودن ارز بوده و بقول دوستمان چه دلیلی دارد یک آپارتمان یک میلیارد تومانی با دلاری که 1200 تومن بود، بشود نزدیک به یک میلیون دلار که با این رقم میتوان در آمریکا اقامت از نوع سرمایه گذاری گرفت، میتوان بهترین ملک رو خرید و....
البته همیشه نظر مردم مهم است اگر مردم در ذهنشان قبول کنند که پشم گوسفند یک کالای سرمایه ای محسوب میشود
همان پشم از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل میشود
شما به کسی که جند وقت قبل دلار 3500 خریده بود و داشت میرفت بفروشه که بیشتر ضرر نکنه هر چی میگفتی بابا قیمت دلاربالای 4500
است حداقل تو اون قیمت بفروش گوشش بدهکار نبود و با ضرر مالشو تاراج کرد
بقول احمدرضا حالا تو بیا رنسانس و انقلاب فرانسه رو واسش توضیح بده

امی تیس
11-26-2012, 11:50 AM
درود بر همه دوستان خوب صبح زیباتون بخیر

یکی از دوستان یه راهنمای میخواد بنظرتون اگه یه مغازه یا واحد تجاری در یه برج تجارت پیش فروش شه بهتره یا با همون پول تو کار سکه بزنه بهتره؟
پیش فروش تحویل 3 ساله متری 8 میلیون
و متراژش 40متری در واقع 320 م باید الان بخوابونه
و سکه الان بین 1150 تا 1200
لطفا دوستان راهنمایی کنن

سپاس بیکران

baris
11-26-2012, 08:55 PM
درود بر همه دوستان خوب صبح زیباتون بخیر

یکی از دوستان یه راهنمای میخواد بنظرتون اگه یه مغازه یا واحد تجاری در یه برج تجارت پیش فروش شه بهتره یا با همون پول تو کار سکه بزنه بهتره؟
پیش فروش تحویل 3 ساله متری 8 میلیون
و متراژش 40متری در واقع 320 م باید الان بخوابونه
و سکه الان بین 1150 تا 1200
لطفا دوستان راهنمایی کنن

سپاس بیکران
محل احداثش کجاست این برج تجارت؟ تقاطع جمهوری و حافظ ؟ روبروی علاءالدین در خیابان جمهوری؟

Meta
11-27-2012, 12:52 PM
درود بر همه دوستان خوب صبح زیباتون بخیر

یکی از دوستان یه راهنمای میخواد بنظرتون اگه یه مغازه یا واحد تجاری در یه برج تجارت پیش فروش شه بهتره یا با همون پول تو کار سکه بزنه بهتره؟
پیش فروش تحویل 3 ساله متری 8 میلیون
و متراژش 40متری در واقع 320 م باید الان بخوابونه
و سکه الان بین 1150 تا 1200
لطفا دوستان راهنمایی کنن

سپاس بیکران
بدلیل بالا رفتن بیش از حد قیمتهای کالا تقاضا کم شده و فروشگاهای اجاره ای حتی نمیتوانند اجاره خود را در بیاورند
که طبیعتا قیمت ملک با اجاره آن هماهنگ نمیشود
بنابراین خرید تجاری در این زمان توصیه نمیشود

امی تیس
11-27-2012, 10:18 PM
بدلیل بالا رفتن بیش از حد قیمتهای کالا تقاضا کم شده و فروشگاهای اجاره ای حتی نمیتوانند اجاره خود را در بیاورند
که طبیعتا قیمت ملک با اجاره آن هماهنگ نمیشود
بنابراین خرید تجاری در این زمان توصیه نمیشود
سلام. ببخشید دیروز یکار برام پیش اومد نتونستم بیام ممنونم از راهنماییتون این مرکز تجارت تو قزوینه من علت این قیمتونمیفهمم ، از نظرمنم یجای کار این قیمتهمیلنگه البته باتوجهبه اینکه قزوینودارنتوریستی می کنن ممکنه این افزایش برا این کار باشه

baris
12-01-2012, 09:57 PM
خدا هیچ خریدار مسکن را با فروشنده قشر آتی کار و دلبرباز و سرکه فروش طرف نکند studying
جالبه تا مقداری بوی صعود آمد مجددا سر و کله خریداران مسکن پیدا شد، خریدار اگر واقعا قصد خرید دارد باید زبل باشد و قیمت را مناسب دید و کسی زیر فی داد معطل نکند و ماشه کشی خوب بلد باشد
موقعی که قبل از تاسوعا عاشورا قیمت نقدی به 1045 یا 1050 رسید زیر فی داشتم آپارتمان میفروختم که خریدار رفت فکر کنه و نحوه پرداختش رو درست کنه و بیاد(همونی که دنبال وام بود)
بعد که قیمت نقدی رفت حول و حوش 1150 با خریدار جدیدی با 5% افزایش نرخ قبلیم توافق کردم که اونم راضی بود ولی یک روز مهلت خواست بره فکر کنه
حالا سرو کله اولی پیدا شده که گفتم نه تنها با آن قیمت نمیفروشم بلکه به خریدار دومی که با 5% بالاتر از نرخی که با شما توافق کرده ام و رفته فکر کنه اگر برگردد نخواهم فروخت
من نمیدونم چرا اینا دوست دارن ریال رو ..... توش ،بعد بدن به فروشنده
در مورد ملک یه مقداری کوچولو نظرم عوض شده و به نتیجه جدیدی رسیدم و آن اینکه هنوز به قیمت ارز و... اعتماد کامل ندارد و همین که اتاق مبادلات و نرخ بازار کف قیمت را نسبتا مشخص کرد کمی رشد کرد و در صورت تثبیت نرخ ارز در قیمت های بالا و فقط در صورتی که جنگ نشود این عقب ماندگی را احتمالا البته با تاخیر پر خواهد کرد. ولی همیشه به این سوال ختم میشد که خریدار توان ندارد و از کجا می آورد و بیش از این کشش ندارد؟؟
پاسخ سوال اینجاست که درست است خریدار پولش زیاد نمیشود ولی منطقه خرید خریداران تنزل پیدا خواهد کرد چون جبر است و کسی که مثلا پولش برای سعادت آباد جور بود مثلا به پونک میرود و خریدار پونک به... و الی آخر
تا جنوب تهران و حاشیه تهران
اتفاقا الان کسی که مصرف کننده است و توان این را ندارد که پولش را در سایر بازار ها بکار گیرد، این بازار راکد بهترین زمان خرید ملک است
با تمام این توضیحات من همچنان نظرم روی طلا و ارز است و قطعا دارم اشتباه و با خودم لجبازی میکنم که برای مبالغ جزیی با خریدار کل کل میکنم، باید زودتر رد کنم بره، چون سرمایه ای که قابلیت نقد شوندگی فوری و نوسانگیری نداشته باشد اصلا ارزش نگهداری ندارد

Meta
12-10-2012, 02:46 AM
اگر يك خونه داري باريس جان دومي اش براي سرمايه گزاري خريدي انموقع بايد گفت ارزش سرمايه گزاري ملك نداره
در شرايطي كه اوضاع ثبات ندارد و سرمايه بايد به كالاهايي با قابليت نقد شوندگي بالا تبديل گردد هر چند افزايش دلار به ٥٠٠٠ تومن طبيعتا قيمت اجاره مسكن و رهن مسكن را بالا خواهد برد چون پول داره ارزشش رو از دست ميده ولي در كاهش هم طالا و ارز حساس هستند ولي كالا هاي ديگر تكون نميخورند

baris
12-10-2012, 10:27 AM
اگر يك خونه داري باريس جان دومي اش براي سرمايه گزاري خريدي انموقع بايد گفت ارزش سرمايه گزاري ملك نداره
در شرايطي كه اوضاع ثبات ندارد و سرمايه بايد به كالاهايي با قابليت نقد شوندگي بالا تبديل گردد هر چند افزايش دلار به ٥٠٠٠ تومن طبيعتا قيمت اجاره مسكن و رهن مسكن را بالا خواهد برد چون پول داره ارزشش رو از دست ميده ولي در كاهش هم طالا و ارز حساس هستند ولي كالا هاي ديگر تكون نميخورند
نه متا جان متاسفانه سه تا مازاد دارم و بشدت رو اعصابمه و بجای اون هر چی گرفته بودم الان سه برابر شده بود ولی اینا از برج دو نود کلا 50% رشد کردن،حق با شماست،یه دونه مصرفی رو که تحت هیچ شرایطی نمیشه روش ریسک کرد،فعلا هم از این سه تا میخوام یکیش رو رد کنم بره،من دیروز قرار بود جواب بدم بهشون و دیروز قبل از ظهر که طلا رو به پایین بود از خدا خواسته تماس نگرفتم و منتظر شدم خودشون پیگیری کنند که اونها هم خوشبختانه تماس نگرفتند،حالا ببینیم امروز چی میشه،من خیلی چشمم آب نمیخوره سکه زیر 1120 بیاد و نهایت ریزش گمانم تا اونجا باشه که اونم احتمالش رو خیلی کم میدونم و دفعه قبل هم که به 1050 اومد رو اشتباهی میدونم که بازار کرد و دیگه تکرار نخواهد شد، حالا صبر میکنیم ببینیم چی میشه

Rahim.x
12-21-2012, 06:13 PM
سلام به همگی

به نظر من دسته بندی سرمایه گذاران در بازار مسکن اول باید مشخص بشه و بعد بر روی سرمایه گذاری بحث بشه.

دسته بندی سرمایه گذاران بخش مسکن:

1. خریدار برای استفاده

2. خریدار با انتظار افزایش قیمت مسکن

3. دلالان

4. سازندگان

5. مشارکت کنندگان در ساخت

6. مشارکت دهندگان برای ساخت

7. برخی پیمانکاران



حال اینکه کدام یک سود بیشتری میکنن در پست های بعدی با همراهی دوستان بررسی میکنیم

گل آقا
12-26-2012, 12:57 AM
ملک شب عید مصیبت میشه
دوستان بازار ملک داره خودش برای یه صعود جانانه آماده میکنه .

arashaj74
01-16-2013, 07:57 PM
ملک شب عید مصیبت میشه
دوستان بازار ملک داره خودش برای یه صعود جانانه آماده میکنه .

در منطقه سعادت آباد طی 2ماهه اخیر رشد حدود 20-25% داشته...

روزبه برنا
02-14-2013, 06:38 PM
ملک شب عید مصیبت میشه
دوستان بازار ملک داره خودش برای یه صعود جانانه آماده میکنه .
به نظر من باید از این فرصت شب عید استفاده کرد و تو قله فروخت

hamidprd
02-14-2013, 06:55 PM
اگرچه در شرايط اقتصادي امروز كشور، تا حدودي حالت آزمون و خطا به منظور رسيدن به نتايج مطلوب حاكم است و تصميم*گيران اقتصادي به جاي بررسي تحليلي و دقيق موضوعات و دقت در زواياي پنهان آنها، نسبت به برنامه*ريزي و انجام سياست*هاي اقتصادي اقدام مي*نمايند، ليكن خالي از لطف نيست كه پيش از افزايش وام مسكن كه زمزمه*هاي آن به گوش مي*رسد، اين موضوع را مورد نقد و بررسي قرار دهيم و عواقب آن را بسنجيم.

به گزارش نگاهي گذرا ولي دقيق به مشكلات حاكم بر بازار امروز مسكن مانند تقاضاي بالاي خريد سوداگرانه، كمبود نقدينگي اقشار فاقد مسكن، سرمايه*اي بودن مسكن، تورم بالاي بخش مسكن، وجود خانه*هاي خالي به ويژه در كلانشهرها و غيره مشخص كننده آن است كه اين مشكلات ريشه در عوامل متعددي دارند كه براي رفع آنها مي*بايست موارد موثر بر اين عوامل هر چند با يكديگر متفاوت باشند، مورد شناسايي قرار گيرند و با ارائه راه*حل*هاي متنوعي به صورت همزمان و منطبق بر دلايل اصلي مشكلات، نسبت به حل آنان اقدام كرد. از جمله راهكارهاي موجود براي برطرف نمودن يكي از مشكلات يعني كاهش قدرت خريد اقشار فاقد مسكن، افزايش وام مسكن به عنوان روش اصلي تامين مالي براي خريد مسكن است.

با افزايش موثر اين وام گرچه به ظاهر سهم بيشتري از تامين مالي در اختيار خريداران مسكن قرار مي*گيرد ولي اين موضوع با توجه به وجود انتظارات تورمي در بازار و مازاد نقدينگي در ساير بازارهاي موازي، سبب تزريق بيشتر نقدينگي و افزايش قيمت*ها در بخش مسكن مي*شود كه در نهايت منافع حاصل از افزايش وام مسكن را خنثي مي*كند و هدف اصلي دولت مبني بر تامين مسكن افراد فاقد مسكن را بي*اثر و هزينه*هاي بيشتري بر خريداران تحميل مي*كند. از سويي ديگر با تزريق نقدينگي بيشتر مشخص است كه طرف تقاضاي بازار تحت تاثير مستقيم قرار مي*گيرد، به عبارتي، با افزايش وام، افراد بيشتري مي*توانند خواه براي خريد يك واحد مسكوني براي سكونت و خواه به دلايل سوداگرانه و سودآور اقدام به دريافت وام كنند كه افزايش تقاضا براي خريد موجب افزايش قيمت مي*گردد و به تبع آن با افزايش قيمت و جذابيت بازار سوداگري مسكن، نقدينگي سرگردان و راكد در بازارهاي موازي به اين بخش سرازير شده و تاثير مثبت وام را خنثي مي*كند. با توجه به اينكه تامين مالي در برهه كنوني يكي از مشكلات خريد مسكن براي افراد با درآمد متوسط و فاقد مسكن است و زمزمه*هايي مبني بر افزايش وام مسكن به گوش مي*رسد، مي*توان با اجراي صحيح اين طرح علاوه بر افزايش وام مسكن همانند كشورهاي توسعه يافته از تاثيرات منفي مورد اشاره نيز جلوگيري كرد.

از طريق اهرم وضع قوانين و مقررات با دريافت ماليات اثرگذار از خانه*هاي خالي در مرحله اول، مي*توان طرف عرضه بازار را تحت تاثير قرار داده و سبب افزايش عرضه مسكن براي فروش و اجاره شد. همچنين با تفكيك متقاضيان دريافت تسهيلات به جامعه هدف يعني افراد فاقد مسكن و سايرين و پرداخت مشروط تسهيلات، از استفاده افراد سوداگر و افزايش تقاضاي سوداگرانه در بازار مسكن جلوگيري كرد.

lkfi:hdvhkshci

hamidprd
02-17-2013, 12:40 PM
بازار اجاره خانه های زیر 40 متر
داریم به ژاپنی ها میرسیم



http://aup.netii.net/photos/a83c731660fc.jpg

hamidprd
02-19-2013, 12:13 PM
گران*ترین مغازه*های تهران



در حال حاضر املاک تجاری در تهران با قیمت*های مختلفی معامله می*شود اما شاید بتوان گفت جدای از مغازه*های یکی از پاساژهای بازار تهران، تنها دو مغازه رکورددار قیمت بالا در پایتخت هستند.
تا چندماه گذشته به علت قیمت بالای این مغازه*ها کسی حاضر به خرید این مغازه*ها نبود و این مغازه*ها بیشتر در رهن و اجاره بود.
مغازه*های پاساژ طلافروشان بازار تهران چندین ماه است که رکورد گران*ترین مغازه*ها را به نام خود ثبت کرده*اند. تا شهریور ماه هر متر مربع مغازه*های این پاساژ تازه تاسیس با قیمت متری ۵۵۰ میلیون تومان یا متری نیم میلیارد تومان معامله می*شد. از پنج ماه گذشته تاکنون قیمت هر متر مربع این مغازه*ها چندان تغییری نداشته است و هم اکنون نیز حدود نیم میلیارد تومان معامله می*شود.
پاساژ طلافروشان از پاساژها تازه تاسیس در بازار تهران واقع در خیابان ۱۵خرداد است. گفته می*شود که ازدحام و موقعیت مغازه*ها در این منطقه، قیمت*ها را تعیین می*کند.
بعد از مغازه*های این پاساژ بازار تهران، تنها دو مغازه هستند که قیمت هر متر مربع آنها، بالاتر از ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است و جزو گران*ترین*های پایتخت هستند.
یکی از مغازه*ها در خیابان کریمخان و دیگری در خیابان ولیعصر واقع شده است. سن این مغازه ۱۲ متری که ۳ خط تلفن نیز دارد، ۷ سال است و قیمت هر متر مربع آن، ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. قیمت کل این مغازه ۱۲ متر با احتساب هر متر ۲۰۰ میلیون تومان، دو میلیارد و ۵۱۴ میلیون تومان تعیین شده است.
علاوه بر این مغازه، مغازه دیگری با قیمت هر متر مربع، ۲۵۰ میلیون تومان از گران قیمت*ترین*های تهران است. این مغازه که در خیابان ولیعصر بالاتر از دوراهی یوسف*آباد واقع شده است، ۳۰ متر زیر بنا و عمر ۲۵ ساله دارد. قیمت کل این مغازه، 5 / 7 میلیارد تعیین شده است.
نکته جالب در تعیین قیمت املاک تجاری این است که برخلاف املاک مسکونی که بالکن در متراژ واحد مسکونی محاسبه می*شود، این املاک تجاری متراژ بالکن را در تعیین قیمت محاسبه نمی*کنند.


باشگاه خبرنگاران

baris
11-15-2013, 12:28 AM
دوستان در توضیحات زیر وضعیت فعلی، و رکود قیمت مسکن را متاثر از رشد کذایی شاخص بازار سرمایه دانسته و مادامی که این وضع ادامه دارد امیدی به خروج از وضعیت فعلی نمیتوان داشت

افت بازار مسکن با خیز بورس (http://www.donya-e-eqtesad.com/news/765930/) روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۰۶۳ (http://donya-e-eqtesad.com/3063/) کد خبر: DEN-765930
دنياي اقتصاد- نشانه*هايي در خارج از بازار مسكن وجود دارد كه فرضيه «توقف روند كاهشي قيمت مسكن» را براي ماه*هاي آتي رد مي*كند. ارزش معاملاتي آپارتما*ن*هاي شهر تهران بعداز دو سال صعود پي*درپي، در چهار ماه بعداز انتخابات رياست*جمهوري، مسير نزولي را در پيش*گرفت و هر ماه بين یک تا 6 درصد نسبت*به ماه*قبل كاهش پيدا كرد.پيش*تر، وضعيت دست*كم يك فصل گذشته بازار مسكن از نظر برخي كارشناسان*اقتصادي به*معني تكميل سيكل چهارم رونق- ركود و درنتيجه رسيدن قيمت*ها به پايين*ترين سطح، ارزيابي شده بود، اما نتايج مطالعه*تازه يك تحليلگر اقتصاد*مسكن حاكي است كه شاخص*كل بورس و ميزان بازدهي در بازار سهام، هم*اكنون به عنوان يك پارامتر موثر بر رفتار قيمت*مسكن، نقش قابل*توجهي را در ترسيم چشم*انداز بازار ملك بازي مي*كند.براساس اين مطالعه، رديابي رفتار دو شاخص* بورس و مسكن در 20 سال اخير، حكايت از واكنش معكوس شاخص قيمت*مسكن به رشد مثبت شاخص*كل بورس دارد، به اين صورت كه هر زمان بازدهي بورس افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن در تهران مسير كاهشي به خود گرفته است. این تاثیرگذاری البته بیشتر در زمان*های صعود شاخص خودنمایی کرده نه در هنگام رکود بورس. به اين ترتيب باتوجه به تداوم روند صعودي بازدهي بورس و خوش*بيني در بازار سرمايه به ركورد*هاي جديدتر در شاخص*كل، همچنان بازار مسكن از هجوم نقدينگي و التهاب قيمتي در امان خواهد بود.
«دنياي*اقتصاد» بررسي مي*كند: اثر معكوس «شاخص*كل بورس» بر شاخص قيمت*مسكن در تهران
نزول قيمت*مسكن مديون «بورس»
بازي بازارها با مهره نقدينگي چگونه است؟
نتايج مطالعات تحليلگر اقتصادمسكن: با ادامه رشد 3رقمي شاخص در بازار سهام طي ماه*هاي آينده
بازار مسكن از هجوم نقدينگي در امان و به لحاظ كاهش مجدد قيمت، شكننده خواهد بود

گروه مسكن- فريد قديري: توقف رشد ماهانه قيمت مسكن در تهران از تيرماه امسال – بعد از 2 سال افزايش ممتد و تند- و در نهايت كاهش 2 تا 6 درصدي ارزش معاملاتي آپارتمان در هر ماه طي 4 ماه اخير، اتفاقي بود كه باعث شد چهارمين سيكل رونق*-ركود در بازار مسكن شكل بگيرد و به موجب آن، كارشناسان تخليه بيشتر قيمت*مسكن را پايان*يافته يا حداكثر به كاهش*تورم، مشروط كنند.
اما نشانه*هايي از برون بازار مسكن وجود دارد كه فرضيه «وابستگي مطلق قيمت ملك در تهران به نرخ تورم ماه**هاي آتي» را رد مي*كند و از تاثيرگذاري پارامتر جديدتر خبر مي*دهد.
پيش*تر بررسي*ها درباره علل بازگشت نزولي قيمت مسكن، به شناسايي مجموعه پارامترهايي همچون تغيير دولت، مقاومت خريداران در پذيرش نرخ*هاي حبابي، انتظار متفاوت خريدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنين كشش ناشي از افت قيمت سكه و ارز منجر شده بود.
با اين حال، نتايج تحقيق و مطالعه محمود جهاني، تحليلگر اقتصاد مسكن، پيرامون پارامترهايي كه مي*تواند بر مسير آتي منحني نوسان قيمت مسكن موثر باشد، نشان مي*دهد: تحولات اميدواركننده در بازار سهام و ركوردهايي كه شاخص*كل بورس دست*كم در7 ماه گذشته از سال92، به ثبت رسانده است، هم*اكنون سرنوشت بازار مسكن را به دست گرفته طوري كه حتي مي*توان گفت بخش قابل*توجهي از افت ماهانه قيمت*مسكن در يك فصل گذشته، مديون رشد 3رقمي شاخص بورس و جذب*نقدينگي* از سوي بازار سهام بوده است.
براساس اين مطالعه، رديابي رفتار 2 شاخص* بورس و مسكن در 20 سال گذشته، حكايت از واكنش معكوس شاخص قيمت*مسكن به نحوه افت*وخيز شاخص*كل بورس دارد به اين صورت كه هر زمان بازدهي بورس افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن در تهران مسير كاهشي به خود گرفته است. در طول ماه*هاي گذشته از سال92 نيز، اين رفتار كاملا قابل مشاهده است.
شاخص بازدهي در بازار سهام از ابتداي سال92 تاكنون حدود 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده است و اين شاخص در فاصله تير تا مهر حدود 5/9 درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالي كه رشد ماهانه قيمت مسكن در همين مدت از منفي يك تا منفي 5 درصد در نوسان بود و حتي در هفته*هاي اخير بيش*از 6 درصد ديگر پايين آمد.
نرخ رشد نقطه*به*نقطه قيمت مسكن - نسبت به ماه*هاي سال گذشته- نيز اگرچه هنوز دو رقمي است، اما در حال پايين آمدن است، به طوري كه رشد نقطه*به*نقطه ميانگين قيمت مسكن در تهران از 69درصد در خرداد92 (نسبت به خرداد91) به 51درصد در شهريورماه رسيد. به اين ترتيب اثر معكوس بازدهي بورس بر قيمت*مسكن در اين ماه*ها، با كشاندن منحني نرخ*رشد قيمت به زير صفر، خود را نشان داده است.
اكنون از يك**سو رونق بازار سهام و رشد شاخص*كل بورس طبق نظر كارشناسان بازار سرمايه، غيرحبابي و كاملا واقعي ارزيابي مي*شود و از سوي* ديگر باتوجه به چشم*انداز مثبت فضاي سياسي و بين*المللي، احتمال افزايش شاخص تا مرز 120 درصد تا پايان سال92 نيز وجود دارد كه در اين صورت، منحني قيمت مسكن باز هم مي*تواند جاي كاهش و افت*سطح را داشته باشد.
نتايج مطالعه اقتصادي محمود جهاني تحليلگر بازار مسكن درباره رفتار بازارهاي سهام و مسكن به شرح زير است:
با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر*های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص*ها و بازار*ها بستگی دارد. به عبارت صحیح*تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می*زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه*ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست*ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.
مسكن و بازارهاي رقيب
بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس*انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس*اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک*ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می*آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه*ای برای آن کالا شکل می*گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره*هایی کالاهايی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته*اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم*گیری*های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می*کنند. شدت و رشد کلی شاخص*ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.
نمودار شماره 1، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال*های 70 الی نیمه اول سال 92 را نشان می*دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص*ها رشد نداشته- بگذریم ( هر چند که همین ارز نیز در دوره*ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه*ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره*های بعدی حفظ خواهد کرد )، در اين صورت 2 رقیب عمده يعني سکه و ارز باقی خواهد ماند.
چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:
از نمودار فوق ملاحظه می*شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره*های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند*های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.
نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه 70 و 80 است. در دهه 70 هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص*ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود 100درصد افزایش را نشان می*دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره*های میان مدت و هم بلند مدت در دهه 80 بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین 8 تا 10برابر افزایش یافته است.
دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره 2 پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص*های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می*شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی 10سال گذشته از 2000 به 20هزار می*رسد و خود 10 برابر می*شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.
نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این 2 بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.
این نمودار نشان می*دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می*کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می*کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می*شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش*بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می*توان مورد سنجش قرار داد.
جمع*بندی
تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش*بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم*گیری*ها و روند شاخص*های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد. http://www.donya-e-eqtesad.com/upload/resize_cache/iblock/902/500_500_1/90243c42907d3a63890c81b9daefd34c.jpg (http://www.donya-e-eqtesad.com/upload/iblock/902/90243c42907d3a63890c81b9daefd34c.jpg)

Meta
11-15-2013, 03:05 AM
اطلاعات بروز شده تر داریم
تقریبا در حدود ده مهر ماه مسکن کف خودش رو زده و الان اهسته دارد خیز بر میدارد
تکنیکالی از چارتش میگم که دست روزنامه نگارها نیست
در مورد اجاره هم خوب فصل جابجایی تمام شده است و وقتی مدارس باز میشه باید هر کسی سر جای خودش باشه
اما اطلاعات دقیق از وضع مسکن میخای
همیشه برو سراغ بانک مسکن و آمار ماهیانه وام پرداختی
کمترین ماه در امسال شهریور و مهر بودن و ابان امار داره بالا میره
دوم ایرانی جماعت شب عید شروع نیکنه به خودرو خریدن و خونه خریدن
بعدش تا اخر اردیبهشت کاهو بازاره
از تمام اینا که بگذریم همیشه تا چند ماه پس از انتخابات کاهو بازاره تو همه بازار ها

ارادتمند معامله گر با بخت و اقبال

candletrader
11-15-2013, 11:49 AM
سلام
از لحاظ چارتي و تكنيكالي و در كوتاه مدت اگرچه بورس و مسكن با هم هماهنگ نيستند ولي از لحاظ قدرت نقد شوندگي بالاتر در بورس سرمايه هاي فرارتر سراغ اين بازار مي روند و نيز كسانيكه موج سواري را بواسطه دانش و يا بخت و اقبال و يا رانت ميدانند جذب بورس مي شوند و تا زمانيكه ارزش بورس بتواند تعيين كننده و شاخص اقتصاد ما شود به نظر بنده هنوز فاصله داريم. و سرمايه هاي كمتر ريسك پذير و سنتي مسكن را هنوز ترجيح ميدهند كه مبلغ هنگفتي هم هستند.شايد عبارت رونق در بورس ميتواند يك عامل ركود در مسكن باشد را وقتي با اطمينان بيشتري گفت كه هر دو داراي روند يكسان (و در اينجا صعودي) نباشند ولي هر اصلاحي در هر كدام از اين دو بازار يك كف بالاتر را ساخته است كه نشانه خوبي از روند صعودي است ولي به لحاظ فقدان سياليت همسان در اين دو بازار هر كدام در زمان متفاوتي موفق به اين امر شده اند.
من عبارت "رونق در بورس ميتواند با تاخير باعث رونق در مسكن شود" را براي روند صعودي فعلي بيشتر مي پسندم.
ضمنا معتقدم از اخر اين ماه و ماه اينده بازار مسكن رشد خود را براي يك افزايش( البته نه چندان بلند) اغاز ميكند.كه اتفاقا با ركود نسبي(يا بهتر بنويسم كند شدن اهنگ رشد شاخص) در بورس همراه خواهد شد. اين نظر شخصي است و بر اساس چارتهاي ناقص موجود و بصورت حسافانديكالي مي باشد.
ارادتمند
سعيد محمدي جزي

حیدر
11-15-2013, 03:35 PM
با سلام خدمت دوستان گرامی
اولا دوستانی که بحث از چارت کردند به نظرم چارت معتبری برای مسکن وجود ندارد
در مورد مسکن ،تقریبا آخرین کالایی که در موج گرانی صعود کرد مسکن بود
تقریبا آخر سال 91
و توانست عقب ماندگی خود را جبران کند،الان قیمت ها ثابت و رکود کامل بر بازار مسکن حاکم است ولی به نظرم این رکود طولانی نخواهد بود
افراد زیادی منتظر مسائل سیاسی کشور هستند،حل شدن یا نشدن مسائل احتمالا رونقی به بازار مسکن خواهد داد
نسبت به تحلیل دنیای اقتصاد:
مشکل اصلی که بنده بر آن وارد میدانم همانطور که قبلا عرض کردم،سرمایه ای که در بازار مسکن در گردش است،بسیار بیشتر از بازار بورس است
هیچ بازار موازی نمیتواند نقدینگی بالای بازار مسکن را در خود هضم کند،به این خاطر شما شاهد رکود در بازار مسکن هستید و نه کاهش چشمگیر
که به عدم خروج نقدینگی از این بازار اشاره دارد،البته افزایش قیمت تمام شده ی مسکن نیز دال بر این موضوع است
به نظرم سرمایه ای که در چند ماه گذشته وارد بورس گشته است آنچنان ثبات بالایی ندارد،و ممکن است تا آخر سال با شیب ملایم این سرمایه ای که وارد گشته است،خروج کند
زیرا افراد زیادی که به این بازار وارد شدند،آنچنان با مکانیزم های حاکم بر این بازار آشنا نیستند،کافیست کمی شیب صعود کند شود،این نقدینگی خارج خواهد شد
نسبتی از نقدینگی در بازار مانند رای خاکستری میباشد و هر لحظه در جایی به سر میبرد،حجم زیادی از این نوع نقدینگی در بازار سرمایه به سر میبرد بهمین علت عرض کردم که احتمال خروج این نقدینگی وجود دارد.
مسئله ی آخر:تناقضی فعلا بر بازار حاکم است که برای بنده حل نشده اگر دوستان راهنمایی کنند ممنون میشم:
رکود در اکثر صنایع حاکم است،دولت برای غلبه بر رکود باید از سیاست های انبساطی استفاده کند که منجر به افزایش نقدینگی و تورم خواهد شد؟این چرخه ی باطل چگونه قابل حل است؟
به فرض مثال وام مسکن 6برابر ودیعه ای که هفته ی گذشته از آن صحبت شد منجر به افزایش تورم و نقدینگی نخواهد شد؟
Rose

صهبا
11-15-2013, 04:36 PM
سلام ...

به علت خستگی به اختصار در جواب دوست عزیز Hey2699 عرض کنم که :

مادامیکه افزایش وام خرید تا سقف 6 برابر ودیعه همراه با توازن عرضا و تقاضا باشد اثر تورمی نخواهد داشت و تنها در کوتاه مدت شاید اثر روانی

بجا بگذارد که سریعا محو خواهد شد ...

دولت ترجیح می دهد رکود بازار مسکن به درازا نینجامد چرا که رکود بلند مدت بازار می تواند به علت انباشتگی تورم این دوران ، انتقام

سختی از خریداران آن بگیرد ...

اما رونق آن نیز باید با حاشیه ی سود معقول توام باشد تا زمینه ی سفته بازی از این بازار تا حدی کمرنگ شود ...

جناب عبده که موسس این طرح راه انداری صندوق های سرمایه گذاری مسکن هستند نظر داشتند با توجه به تکافوی عرضه کننده در بخش

مسکن و متقاضیان مصرفی ، طرح اشاره شده کمتر اثر تورمی وبیشتر اثر رونق بخشی دارد ...

ادامه بعد از یک استراحت کوتاه ، ممنونم

صهبا
11-22-2013, 06:28 PM
سلام ...

معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت*وگو با تسنیم خبر داد پایان رکود مسکن تا اوایل سال ۹۳

خبرگزاری تسنیم: معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: افق و چشم انداز خوبی در حوزه مسکن داریم و پیش بینی می*شود که از اوایل سال آینده رکود بخش مسکن به پایان برسد.

http://www.tasnimnews.com/Home/Single/199099

Meta
01-14-2014, 02:56 AM
مسکن هم به سلامتی راه افتاد
نمیشد تو رکود بمونه بسیاری از اشتغال ایران رو مسکن تشکیل میداد
منصفانه مسکن مهر یکی از اشتغال زا ترین طرحها بود
دولت به هر وسیله باید به این بازار نقدینگی تزریق کنه
حالا یا در غالب مسکن مهر یا وامهای بلند مدت
تا جلو بیکاری گرفته بشه و تقاضای جمعیت جوان نیز پاسخ داده شود

meta@معامله گری با بخت و اقبال